《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）将物业服务合同关系的调整纳入了其 “合同编”的第二十四章，进行专章规范。相较现行《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等物业服务相关的法律法规规定，《民法典》对物业服务合同双方的权利义务作出了进一步的细化规范。

这一立法调整，将有利于规范物业服务标准，减少因物业服务约定不明确而导致的物业服务合同纠纷，促进社区、商圈的健康、和谐发展。

《民法典》目前尚未生效（将于2021年1月1日起生效），但对于物业服务企业来说，有必要从现在开始做好法律风险预防，完善服务标准，提升服务质量。对《民法典》新增的物业服务相关规定的理解，应注意以下几点：

1、物业服务人转委托的限制

物业服务人有权将物业服务区域的部分专项服务转委托第三方，但需注意，该第三方提供的服务仍由物业服务人向业主负责。

故此，物业服务人在转委托时，应当选择具备相应资质的被转委托第三方、审核该第三方服务质量，避免第三方服务质量不符，而导致物业服务人向业主承担违约责任或侵权责任。

另外，《民法典》明确禁止将全部物业服务转委托，或者将全部物业服务项目支解后分别转委托。

2、物业服务人应定期向业主报告项目进展及财务收支

《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

该条规定，概况性地规定了物业服务人的收支公开与相关报告义务，但对“定期”“合理方式”并没有明确规定。

本律师认为，

根据合同法“意思自治”的基本原则，物业服务合同的双方可在合同中就此进行明确约定，例如约定每季度或者每（半）年公开、报告一次。

至于“合理方式”，一般认为，将相关文件资料粘贴在物业范围内的公示栏属于“合理方式”，物业服务合同双方可在合同中根据实际情况就此做出明确约定。

3、合法催费，禁止停水、停电

在业主欠交物业费经催告仍拒不支付的情况下，物业服务行业以往通常的做法是，以停止供水、供电等方式迫使业主缴费。然而，根据合同相对性原则，物业服务人并非供水、供电合同当事人，故此，物业服务人无权停水、停电。

针对上述行业普遍违法现象，《民法典》从立法层面，明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。

4、业主单方解约的，物业服务人有权获得损失赔偿

物业服务人入驻一个小区或者商业楼，往往需专门就此招聘服务人员，配置必要的设施、设备。故此，如若业主单方提前解除物业服务合同，而物业服务人不能及时调配人员、设施设备至其他物业，则不可避免的将产生人员遣散，设施设备存放、变卖等费用损失。

为此，《民法典》第九百四十六条规定，业主有权依照法定程序共同决定解除物业服务合同，但应当提前六十日书面通知物业服务人，合同对通知期限另有约定的除外；解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

5、物业服务人不再续约的，应书面通知业主或业主委员会

《民法典》规定，物业服务期限届满前，提供物业服务方如不同意续约的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

6、合同到期后，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效

对于没有成立业主委员会的住宅小区、商业楼来说，物业服务人在合同到期后，组织业主签订新物业服务合同并非易事。

而司法实践中，个别业主以物业服务合同已到期为由，主张物业服务人无权管理物业、拒交物业费，甚至要求物业服务人立即退出物业的纠纷不在少数。

关于合同到期后的事实合同关系与效力问题，我国现行合同法虽然有相关规定，但对于一般民众并不知如何运用，且该规定仅为概况性规定。

《民法典》明确规定，物业服务期间届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，而物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，但物业期限为不定期；任何一方当事人均可提前六十天书面通知对方后解除该不定期物业服务合同。

以上规定，一方面明确了物业服务合同到期后的法律关系的处理，一定程度上，减少了因无合同而导致的纠纷；另一方面“不定期”合同对双方当事人来说，都将面临因一方行使随时解约权而遭受损失的法律风险。

故此，物业服务合同到期后，物业服务双方应当重新签订书面合同明确服务期限，才能有效保障自身权益。 #民法典正式施行#

《中华人民共和国民法典》物业服务相关规定