台湾公寓大厦管理条例

第一章总则

　　第1条为加强公寓大厦之管理维护，提升居住品质，特制定本条例。

　　本条例未规定者，适用其它法令之规定。

　　第2条本条例所称主管机关：在中央为内政部;在直辖市为直辖市政府;在县 (市) 为县 (市) 政府。

　　第3条本条例用辞定义如下：

　　一公寓大厦：指构造上或使用上或在建筑执照设计图样标有明确界线得区分为数部分之建筑物及其基地。

　　二区分所有：指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共享部分按其应有部分有所有权。

　　三专有部分：指公寓大厦之全部或一部分，具有使用上之独立性，且为区分所有之标的者。

　　四共享部分：指公寓大厦专有部分以外之其它部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。

　　五约定专用部分：公寓大厦共享部分经约定供特定区分所有权人使用者。

　　六约定共享部分：指公寓大厦专有部分经约定供共同使用者。

　　七区分所有权人会议：指区分所有权人为共同事务及涉及权利义务之有关事项，召集全体区分所有权人所举行之会议。

　　八管理委员会：指住户为执行区分所有权人会议决议事项暨公寓大厦管理维护工作，互选管理委员若干人设立之组织。

　　九管理负责人：指未成立管理委员会，由区分所有权人及住户互推一人为负责管理公寓大厦事务者。

　　一○ 住户：指公寓大厦之区分所有权人、承租人或其它经区分所有权人同意，而为专有部分之使用者。

　　一一管理服务人：指由区分所有权人会议决议或管理负责人或管理委员会雇佣或委任而执行建筑物管理维护事务者。

　　一二规约：公寓大厦区分所有权人为增进共同利益，确保良好生活环境，经区分所有权人会议决议之共同遵守事项。

第二章住户之权利义务

　　第4条区分所有权人除法律另有限制外，对其专有部分，得自由使用、收益、处分，并排除他人干涉。

　　专有部分不得与其所属建筑物共享部分之应有部分及其基地所有权或地上权之应有部分分离而为移转或设定负担。

　　第5条区分所有权人对专有部分之利用，不得有妨害建筑物之正常使用及违反区分所有权人共同利益之行为。

　　第6条住户应遵守下列事项：

　　一于维护、修缮专有部分、约定专用部分或行使其权利时，不得妨害其他住户之安宁、安全及卫生。

　　二他住户因维护、修缮专有部分、约定专用部分或设置管线，必须进入其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

　　三管理负责人或管理委员会因维护、修缮共享部分或设置管线，必须进入或使用其专有部分或约定专用部分时，不得拒绝。

　　四其它法令或规约规定事项。

　　前项第二款及第三款之进入或使用，应择其损害最少之处所及方法为之，并应补偿所生之损害。

　　住户违反第一项规定，经协调仍不履行时，住户、管理负责人或管理委员会得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。

　　第7条公寓大厦共享部分不得独立使用供做专有部分。其为下列各款者，并不得为约定专用部分：

　　一公寓大厦本身所占之地面。

　　二连通数个专有部分之走廊或楼梯，及其通往室外之通路或门厅，社区内各巷道，防火巷弄。

　　三公寓大厦基础、主要梁柱、承重墙壁、楼地板及屋顶之构造。

　　四约定专用有违法令使用限制之规定者。

　　五其它有固定使用方法，并属区分所有权人生活利用上不可或缺之共享部分。

　　第8条公寓大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及防空避难室，非依法令规定并经区分所有权人会议之决议，不得有变更构造、颜色、使用目的、设置广告物或其它类似之行为。

　　住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并报请各该主管机关依第三十九条第一项第二款处以罚锾后，该住户应于一个月内回复原状。未回复原状者，由主管机关回复原状，其费用由该住户负担。

　　第9条各区分所有权人按其共有之应有部分比例，对建筑物之共享部分及其基地有使用收益之权。但另有约定者从其约定。

　　住户对共享部分之使用应依其设置目的及通常使用方法为之。但另有约定者从其约之。

　　前二项但书所约定事项，不得违反本条例、区域计画法、都市计画法及建筑法令之规定。

　　住户违反第二项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并得按其性质请求各该主管机关或诉请法院为必要之处置。如有损害并得请求损害赔偿。

　　第10条专有部分、约定专用部分之修缮、管理、维护，由各该区分所有权人或约定专用部分之使用人为之，并负担其费用。

　　共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之。其费用由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担之。但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。

　　前项共享部分、约定共享部分之管理、维护费用，区分所有权人会议或规约另有规定者，从其规定。

　　第11条共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。

　　前项费用，由公共基金支付或由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担。

　　第12条专有部分之共同壁及楼地板或其内之管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下方之区分所有权人共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人之事由所致者，由该区分所有权人负担。

　　第13条公寓大厦之重建，应经全体区分所有权人及基地所有权人、地上权人或典权人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

　　一配合都市更新计画而实施重建者。

　　二严重毁损、倾颓或朽坏，有危害公共安全之虞者。

　　三因地震、水灾、风灾、火灾或其它重大事变，肇致危害公共安全者。

　　第14条公寓大厦有前条第二款或第三款情形之一，经区分所有权人会议依第三十一条规定决议重建时，区分所有权人不同意决议又不出让区分所有权或同意后不依决议履行其义务者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分。

　　前项之受让人视为同意重建。

　　重建之建造执照之申请，其名义以区分所有权人会议之决议为之。

　　第15条住户应依使用执照所载用途及规约使用专有部分、约定专用部分，不得擅自变更。

　　住户违反前项规定，管理负责人或管理委员会应予制止，并报请直辖市、县 (市) 主管机关处理，并要求其回复原状。

　　第16条住户不得任意弃置垃圾、排放各种污染物、恶臭物质或发生喧嚣、振动及其它与此相类之行为。

　　住户不得于防火间隔、防火巷弄、楼梯间、共同走廊、防空避难设备等处所堆置杂物、设置栅栏、门扇或营业使用，或违规设置广告物或私设路障及停车位侵占巷道防碍出入。

　　住户饲养动物，不得防碍公共卫生、公共安宁及公共安全。但法令或规约另有禁止饲养之规定时，从其规定。

　　住户违反前三项规定时，管理负责人或管理委员会应予制止或按规约处理，必要时得报请地方主管机关处理。

　　第17条住户于公寓大厦内依法经营餐饮、瓦斯、电焊或其它危险营业或存放有爆炸性或易燃性物品者，应依中央主管机关所定保险金额投保公共意外责任保险。其因此增加其它住户投保火灾保险之保险费者，并应就其差额负补偿责任。其投保、补偿办法及保险费率由中央主管机关会同财政部定之。

　　前项投保公共意外责任保险，经催告于七日内仍未办理者，管理负责人或管理委员会应代为投保;其保险费，差额补偿费及其它费用，由该住户负担。

　　第18 条公寓大厦应设置公共基金，其来源如下：

　　一起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。

　　二区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。

　　三本基金之孳息。

　　四其它收入。

　　依前项第一款规定提列之公共基金，起造人于该公寓大厦使用执照申请时，应提出已于金融业者设立专户储存之证明;并于成立管理委员会或选任管理负责人后移交之。同款所称比例或金额，由中央主管机关定之。本项所称金融业者，准用票据法第四条第二项规定。

　　公共基金应设专户储存，并由管理负责人或管理委员会负责管理。其运用应依区分所有权人会议之决议为之。

　　第一、二项所规定起造人应提列之公共基金，于本条例公布施行前，起造人已取得建造执照者，不适用之。

　　第19条区分所有权人对于公共基金之权利应随区分所有权之移转而移转;不得因个人事由为让与、扣押、抵销或设定负担。

　　第20条管理负责人或管理委员会应定期将基金保管及运用情形公告，并于解职、离职或管理委员会改组时，将公共基金收支情形及余额移交新管理负责人或新管理委员会。

　　管理负责人或管理委员会拒绝移交，经定相当期间催告仍不移交时，得报请主管机关或诉请法院命其移交。

　　第21条区分所有权人或住户积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。

　　第22条住户有下列情形之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离：

　　一积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者。

　　二违反本条例规定经依第三十九条第一项第一款至第四款处以罚锾后，仍不改善或续犯者。

　　三其它违反法令或规约情节重大者。

　　前项之住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分;于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。

　　第23条有关公寓大厦、基地或附属设施之管理使用及其它住户间相互关系，除法令另有规定外，得以规约定之。

　　第24条区分所有权之继受人应继受原区分所有权人依本条例或规约所定之一切权利义务。

第三章管理组织

　　第25条区分所有权人会议，由全体区分所有权人组成，每年至少应召开定期会议一次。有下列情形之一者，应召开临时会议：

　　一发生重大事故有及时处理之必要，经管理负责人或管理委员会请求者。

　　二经区分所有权人五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上，以书面载明召集之目的及理由请求召集者。

　　区分所有权人会议由区分所有权人互推一人为召集人;召集人任期一年，连选得连任。

　　召集人无法依前项规定互推产生时，区分所有权人得申请地方主管机关指定临时召集人，或依规约相互轮流担任，其任期至新召集人选出为止。

　　第26条公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上时，起造人应于六个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议订定规约，并向地方主管机关报备。

　　前项起造人为数人时，应互推一人为之。

　　第27条公寓大厦应成立管理委员会或推选管理负责人。

　　公寓大厦成立管理委员会者，应由管理委员互推一人为主任委员，主任委员对外代表管理委员会。管理委员会之组织及选任应于规约中定之。

　　管理委员、主任委员及管理负责人任期一年，连选得连任。

　　公寓大厦未组成管理委员会且未选任管理负责人时，以第二十五条区分所有权人互推之召集人或申请指定之临时召集人为管理负责人。区分所有权人无法互推召集人或申请指定临时召集人时，住户得申请地方主管机关指定住户一人为管理负责人。

　　第28条区分所有权人会议，应由召集人于开会前十五日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。但有急迫情事须召开临时会者，得以公告为之;公告期间不得少于二日。

　　第29条区分所有权人会议之决议，除本条例或规约另有规定外，应有区分所有权人过半数及其区分所有权比例合计过半数之出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意行之。

　　各专有部分之区分所有权人有一表决权。数人共有一专有部分者，该表决权应推由一人行使。

　　第一项任一区分所有权人之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，其超过部分不予计算。

　　区分所有权人因故无法出席区分所有权人会议时，得以书面委托他人代理出席。

　　第30条区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者，召集人得就同一议案重新召集会议;其开议，应有区分所有权人四分之一以上及其区分所有权比例合计四分之一以上出席，以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议，并应于召集会议通知书上载明。

　　前项第三项及第四项之规定，于前项会议准用之。

　　第31条区分所有权人会议之决议，关于下列各款事项，应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席，以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之：

　　一规约之订定或变更。

　　二公寓大厦之重大修缮或改良。

　　三公寓大厦有第十三条第二款或第三款情形之一须重建者。

　　四住户之强制迁离或区分所有权之强制出让。

　　五约定专用或约定共享事项。

　　前项区分所有权比例之计算，准用第二十九条第三项及第四项之规定。

　　第32条区分所有权人会议应作成会议纪录，载明开会经过及决议事项，由主席签名，于会后十五日内送达各区分所有权人并公告之。

　　前项会议纪录，应与出席区分所有权人之签名簿及代理出席之委托书一并保存。

　　第33条利害关系人于必要时，得请求阅览规约及前条之会议纪录，管理负责人或管理委员会不得拒绝。

　　第34条管理委员会之职务如下：

　　一共有及共享部分之清洁、维护、修缮及一般改良。

　　二住户违反第六条第一项规定之协调。

　　三住户共同事务应兴革事项之建议。

　　四住户违规情事之制止及相关资料之提供。

　　五公寓大厦及其周围之安全及环境维护事项。

　　六收益、公共基金及其它经费之收支、保管及运用。

　　七区分所有权人会议决议事项之执行。

　　八规约、会议纪录、使用执照誊本、竣工图说及有关文件之保管。

　　九管理服务人之委任、雇佣及监督。

　　一○ 会计报告、结算报告及其它管理事项之提出及公告。

　　一一其它规约所定事项。

　　第35条管理委员会有当事人能力。

　　管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。

　　第36条管理委员会应向区分所有权人会议负责，并向其报告会务。

　　第37条第三十四条至第三十六条之规定，于管理负责人准用之。

第四章罚则

　　第38条有下列行为之一者，由直辖市、县 (市) 主管机关处新台币三千元以上一

　　万五千元以下罚锾：

　　一区分所有权人会议召集人、起造人或临时召集人违反第二十五条或第二十六条之召集义务者。

　　二住户违反第十六条第一项或第三项之规定者。

　　三管理负责人、主任委员或管理委员违反第十七条代为投保责任保险之义务者。

　　四管理负责人或主任委员无正当理由未执行第二十二条促请改善或诉请法院强制迁离或强制出让该区分所有权之职务者。

　　五管理负责人、主任委员或管理委员无正当理由未执行第三十四条第七款之职务，显然影响住户权益者。

　　第39条有下列行为之一者，由直辖市、县 (市) 主管机关处新台币四万元以上二十万元以下罚锾：

　　一区分所有权人违反第五条之利用者。

　　二住户违反第八条第一项或第九条第二项关于公寓大厦变更使用之限制，经制止而无效者。

　　三住户违反第十五条第一项擅自变更专有或约定专用之使用者。

　　四住户违反第十六条第二项之规定者。

　　五住户违反第十七条投保责任保险之义务者。

　　六区分所有权人或住户违反第十八条第一项第二款未缴纳公共基金者。

　　七管理负责人、主任委员或管理委员违反第二十条之移交义务者。

　　八起造人或建筑业者违反第四十五条规定者。

　　有供营业使用事实之公寓大厦住户有前项第三款、第四款行为，因而致人于死者，处一年以上七年以下有期徒刑，得并科新台币一百万元以上五百万以下罚金;致重伤者，处六月以上五年以下有期徒刑，得并科新台币五十万元以上二百五十万元以下罚金。

　　第40条依本条例所处之罚锾，经通知限期缴纳，届期仍不缴纳者，移送法院强制执行。

第五章附则

　　第41条多数各自独立使用之建筑物、公寓大厦，其共同设施之使用与管理具有整体不可分性之集居地区者，其管理及组织准用本条例之规定。

　　第42条本条例所定应行催告事项，由管理负责人或管理委员会以书面为之。

　　第43条本条例施行前已取得建造执照之公寓大厦，应依本条例规定成立管理组织。

　　前项公寓大厦得不受第七条各款不得为约定专用部分之限制。

　　第44条公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约。于设计变更时亦同。

　　前项规约草约于第一次区分所有权人会议召开前，视同规约。

　　公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记：

　　一独立建筑物所有权之墙壁，以墙之外缘为界。

　　二建筑物共享之墙壁，以墙壁之中心为界。

　　三附属建物以其外缘为界办理登记。

　　四有隔墙之共享墙壁，依第二款之规定，无隔墙设置者，以使用执照竣工平面图区分范围为界，其面积应包括四周墙壁之厚度。

　　第45条公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。

　　公寓大厦之起造人或建筑业者，不得将共享部分，包含法定空地、法定防空避难设备及法定停车空间让售于特定人或为区分所有权人以外之特定人设定专用使用权或为其它损害区分所有权人权益之行为。

　　第46条区分所有权人会议召集人、临时召集人、起造人、建筑业者、住户、管理负责人或管理委员会有第三十八条或第二十九条第一项各款情事之一时，他区分所有权人、利害关系人、管理负责人或管理委员会得列举事实及提出证据，报请直辖市、县 (市) 主管机关处理。

　　第47条管理服务人管理办法，由中央主管机关定之。

　　第48条规约模板，由中央主管机关定之。

　　第四十四条规约草约，应依前项规约模板制作。

　　第49条公寓大厦治安维护配合事项，由中央主管机关定之。

　　第50条本条例第六条、第九条、第十五条、第十六条、第二十条、第二十五条至第二十七条及第四十六条主管机关处理事项得授权乡、镇、市区公所办理。

　　第51条本条例施行细则，由中央主管机关定之。

　　第52条本条例自公布日施行。